Στον αέρα τα σχέδια της Lamda για το Ελληνικό – άγονος ο διαγωνισμός;


(Toυ Δημήτρη Δεβελέγκου – capital.gr)

Το ύψος του προσφερόμενου τιμήματος θα κρίνει την «επόμενη μέρα» του έργου αξιοποίησης της έκτασης 6,2 χιλιάδων στρεμμάτων του πρώην αεροδρομίου στο Ελληνικό, με την Lamda Development να καλείται, έως την επόμενη Τετάρτη, να καταβάλει βελτιωμένη οικονομική προσφορά, κατ΄απαίτηση του ΤΑΙΠΕΔ.

Σύμφωνα με όσα έχουν γίνει, έως σήμερα γνωστά, το προσφερόμενο τίμημα στηρίχθηκε στο κόστος υλοποίησης του πάρκου που βαρύνει τον επενδυτή, στο κόστος κατασκευής των υποδομών (π.χ. μερική υπογειοποίηση παραλιακής λεωφόρου) και στην αξία των μετοχών της Ελληνικό Α.Ε.

Οι πληροφορίες πάντως αναφέρουν ότι το προσφερόμενο τίμημα δεν ξεπερνάει τα 500 εκατ. ευρώ, με τον πήχυ να έχει τεθεί στα 700-800 εκατ. ευρώ και την αξία της έκτασης να έχει κτιμηθεί προς 1,25 δισ. πριν από περίπου ένα χρόνο.

Πηγές που παρακολουθούν τη διαδικασία, σημειώνουν ότι το προσφερόμενο τίμημα θα μπορούσε να ήταν υψηλότερο, εάν το έργο αξιοποίησης περιελάμβανε, σε πρώτη φάση, την υλοποίηση των περισσότερο «αποδοτικών» αναπτύξεων, όπως τα εμπορικά, ξενοδοχειακά και οικιστικά ακίνητα ή άλλες αναπτύξεις.

Σημειώνουν επίσης, ότι για τον προσδιορισμό του τιμήματος της έκτασης δεν υπάρχει συγκεκριμένη σταθερά. Γενικά για την αποτίμηση της αξίας ενός οικοπέδου λαμβάνονται υπόψη, οι αντικειμενικές αξίες, οι χρήσεις γης οι όροι δόμησης και, εν μέρει, η αξία των γειτονικών ακινήτων. Το Ελληνικό, όμως,  αποτελεί μοναδικό οικόπεδο λόγω του μεγάλου μεγέθους του, αλλά και των ειδικών χαρακτηριστικών του, όπως το εκτεταμένο παραθαλάσσιο μέτωπο στην μία πλευρά του.

Την ίδια στιγμή, η προβολή στο «σήμερα» των εκτιμώμενων αποδόσεων των αναπτύξεων που θα δημιουργηθούν στο Ελληνικό, δηλαδή των εμπορικών, ξενοδοχειακών και οικιστικών ακινήτων, είναι ιδιαίτερα δύσκολη υπόθεση. Και αυτό διότι θα πρέπει να προεξοφληθούν σήμερα, οι χρηματοροές χρήσεων που θα ολοκληρωθούν ύστερα από χρόνια.

Με άλλα λόγια, όπως αναφέρουν παράγοντες της αγοράς, ο προσδιορισμός του πήχη του εύλογου τιμήματος δεν μπορεί να γίνει βάσει ενός «μέτρου» σύγκρισης. Για παράδειγμα, η σύγκριση του ακινήτου του Ελληνικού με την έκταση του Λαιμού Βουλιαγμένης που παραχωρήθηκε προς 400 εκατ. ευρώ και θα συνοδευθεί από επενδύσεις ύψους 400-500 εκατ. ευρώ θα μπορούσε να ήταν μόνο σχετική. Και αυτό επειδή η χερσόνησος Βουλιαγμένης αποφέρει χρηματοροές και διαθέτει αναπτύξεις με συγκεκριμένη αξία αποτίμησης, σε αντίθεση με το Ελληνικό που αποτελείται σήμερα κατά 67% από τσιμέντο.

Πάντως, σε απόλυτους αριθμούς, ο Αστέρας Βουλιαγμένης (304,4 χιλιάδες τ.μ.) αντιστοιχεί στο 5% του μεγέθους του Ελληνικού (6,2 χιλιάδες στρέμματα) και στο 1/3 της έκτασης του Αγίου Κοσμά και της μαρίνας (955,8 χιλιάδες τ.μ.).

Επενδύσεις

Με τον τρόπο προσδιορισμού του εύλογου τιμήματος να αποτελεί σύνθετη διαδικασία, η μόνη σταθερά είναι ότι, σύμφωνα με την πρόταση της Lamda, θα δαπανηθούν περί τα 7 δισ. ευρώ για την μετατροπή του «άγονου» οικοπέδου του Ελληνικού, σε μία νέα συνοικία της Αττικής. Το project είναι υψηλής κεφαλαιακής έντασης, καθώς στην περιοχή θα πρέπει να υλοποιηθούν εγκαταστάσεις διαχείρισης απορριμμάτων και υδάτινων πόρων, χώρος πρασίνου 2.600 στρεμμάτων, αθλητικές εγκαταστάσεις 260 στρεμμάτων.

Αλλά και σημαντικά έργα υποδομής που περιλαμβάνουν την εκτροπή της κυκλοφορίας από την Λεωφόρο Ποσειδώνος σε νέο άξονα του ίδιου δρόμου και την επέκταση των υφιστάμενων δικτύων μέσων μαζικής μεταφοράς. Επίσης θα απαιτηθούν σημαντικά ποσά για τον καθαρισμό της έκτασης από τα υπολείμματα των καυσίμων των αεροπλάνων και άλλων υλικών.

Το σχέδιο υλοποιησης της επενδυσης στο Ελληνικό εκτιμάται ότο θα απαιτήσει 10 έως 15 έτη ενώ το πάρκο και το παραλιακό μέτωπο θα είναι ανοιχτά στο κοινό και θα συντηρούνται με δαπάνες των επενδυτών. Η επένδυση σε πρώτη φάση θα δημιουργήσει περί τις 10.000 θέσεις εργασίας οι οποίες θα αυξηθούν στις 50.000 με την ολοκλήρωση της επένδυσης.

Όπως ανακοίνωσε το ΤΑΙΠΕΔ, οι χρηματοοικονομικοί σύμβουλοι (Citigroup, Piraeus Bank) με τη συνδρομή του εξειδικευμένου συμβούλου του ΤΑΙΠΕΔ, Happold Consulting, θα προχωρήσουν στην αξιολόγηση του δικαίου και ευλόγου της τελικής δεσμευτικής οικονομικής προσφοράς της Landa, με βάση διεθνώς αποδεκτές διαδικασίες και πρότυπα αξιολόγησης (“fairness opinion”). Το Διοικητικό Συμβούλιο του ΤΑΙΠΕΔ αφού λάβει υπόψη του τα ανωτέρω, καθώς και την εισήγηση του Συμβουλίου Εμπειρογνωμόνων, θα αποφασίσει σε επόμενη συνεδρίαση του για την ανακήρυξη ή μη Προτιμητέου Επενδυτή. Η διαδικασία αναμένεται να ολοκληρωθεί εντός Μαρτίου.

dimitris.delevegos@capital.gr

Διαβάστε Επίσης

Αφήστε μια απάντηση

Η ηλ. διεύθυνση σας δεν δημοσιεύεται. Τα υποχρεωτικά πεδία σημειώνονται με *

X