Μελέτη του “Κινήματος Δημοκρατίας” για το Ελληνικό: Οι δομικές αλλαγές και η αγωνία της τοπικής κοινωνίας

Η Περιφερειακή Οργάνωση Νότιου Τομέα Αθήνας του “Κινήματος Δημοκρατίας” διοργανώνει ανοιχτή εκδήλωση – συζήτηση με θέμα:

«Το ζήτημα του Ελληνικού: Ανάπτυξη για ποιους;»

Τετάρτη 19 Νοεμβρίου – Ώρα: 18:30 – Θεατρική σκηνή “Κάρολος Κουν” – Υψηλάντου 33, Άλιμος

Το Ελληνικό δεν είναι απλώς ένα έργο. Είναι ένας καθρέφτης για το πώς αντιλαμβανόμαστε την ανάπτυξη, το δημόσιο χώρο και τη ζωή στις πόλεις μας.

Ομιλητές :

• Στέφανος Κασσελάκης, Πρόεδρος ΚΙΔΗ

• Γιώργος Παπανικολάου, Δήμαρχος Γλυφάδας

• Ανδρέας Κονδύλης, Δήμαρχος Αλίμου

• Γιώργος Ιωακειμίδης, Επικεφαλής Αξιωματικής Αντιπολίτευσης Περιφέρειας Αττικής

Συμμετέχουν :

• Νίκος Ράπτης, Συμπρόεδρος του ΚΟΣΜΟΣ και Περιφερειακός Σύμβουλος Θεσσαλίας

• Γιώργος Κοκκίνης, Επικεφαλής Αξιωματικής Αντιπολίτευσης στον Δήμο Ελληνικού – Αργυρούπολης

• Γιώργος Χατζηδάκης, Πρώην Δήμαρχος και Επικεφαλής Αξιωματικής Αντιπολίτευσης στον Δήμο Ηλιούπολης

• Μαρία Ανδρούτσου, Πρώην Δήμαρχος και Επικεφαλής Αξιωματικής Αντιπολίτευσης στον Δήμο Αγίου Δημητρίου

Mε αφορμή την εκδήλωση το Notia.gr, δημοσιεύει το Α’ μέρος της μελέτης για το Ελληνικό που συνέταξε ο Τομέας Υποδομών, Μεταφορών και Χωροταξίας του “Κινήματος Δημοκρατίας”:

Περίληψη Μελέτης: Ζώνη Μαρίνας Αγίου Κοσμά (ΠΜ-Α1)

Η μελέτη εστιάζει στις δομικές αλλαγές που επήλθαν με μεταγενέστερες Κοινές Υπουργικές Αποφάσεις (ΚΥΑ) στον αρχικό πολεοδομικό και χωροταξικό σχεδιασμό της Ζώνης Ανάπτυξης ΠΜ-Α1 «Γειτονιά Μαρίνας Αγίου Κοσμά» του Μητροπολιτικού Πόλου Ελληνικού – Αγίου Κοσμά. Η βασική ανησυχία είναι ότι αυτές οι αλλαγές, οι οποίες έγιναν χωρίς εκ νέου συνταγματικό έλεγχο από το ΣτΕ, ανατρέπουν τα υποσχόμενα οφέλη της επένδυσης για το κοινό όφελος και την απρόσκοπτη πρόσβαση των πολιτών στο παράκτιο μέτωπο.

Ο αρχικός σχεδιασμός και οι τροποποιήσεις

• Αρχική Πρόβλεψη: Ο αρχικός νόμος και το Προεδρικό Διάταγμα (Π.Δ. 35 ΑΑΠ/2018) προέβλεπαν στη Ζώνη Ανάπτυξης «τουρισμού – αναψυχής» έναν μέγιστο επιτρεπόμενο συντελεστή δόμησης 0,20 και μέγιστη κάλυψη 30% σε όλη την έκταση της Ζώνης Ανάπτυξης.
• Η 1η Δομική Τροποποίηση (ΚΥΑ ΦΕΚ 4104 Β/01-08-2022):
  • Κατάτμηση: Η μία (1) Ζώνη Εκμετάλλευσης και οι 3 Κτιριακές Ενότητες κατατμήθηκαν σε 4 Ζώνες Εκμετάλλευσης και 7 Κτιριακές Ενότητες.
  • Αύξηση Δόμησης: Ο μέγιστος συντελεστής δόμησης 0,20 για όλη τη Ζώνη Ανάπτυξης παραποιήθηκε σε «μέσο συντελεστή στη Ζώνη Εκμετάλλευσης» με τιμή 0,330.
  • Συσσώρευση Δόμησης: Ενισχύθηκε η δόμηση σε συγκεκριμένη κτιριακή ενότητα (αυτή που συνορεύει με την Α’ Πλάζ Γλυφάδας) για την κατασκευή υψηλότερων τουριστικών υποδομών.
  • Μείωση Κοινόχρηστων Χώρων: Αλλοίωση των ορίων με αποτέλεσμα η Ζώνη Ανάπτυξης να τείνει να ταυτιστεί με τη Ζώνη Εκμετάλλευσης, μηδενίζοντας τους ελεύθερους για το κοινό χώρους.
• Η 2η Δομική Τροποποίηση (ΚΥΑ ΦΕΚ 6627 Β/04-12-2024):
  • Παράνομη Τροποποίηση Κάλυψης: Αλλαγή του μέγιστου ποσοστού κάλυψης από 30% σε 15%, που, σύμφωνα με τη μελέτη, ευνοεί την κατασκευή υψηλότερων ιδιωτικών ξενοδοχειακών εγκαταστάσεων.
  • Νέα Παραλία: Δημιουργία νέας παραλίας 390 μέτρων, θεωρούμενη ως εξυπηρέτηση των παρακείμενων ιδιωτικών εγκαταστάσεων.
  • Αποκλεισμός: Καταγγέλλεται ο αποκλεισμός των κατοίκων της Αττικής από τους δημόσιους χώρους της Μαρίνας Αγίου Κοσμά.

Νομική διάσταση

Οι μεταγενέστερες τροποποιήσεις με απλές ΚΥΑ, παρά το γεγονός ότι είναι εκτεταμένες και ουσιώδεις, δεν υποβλήθηκαν σε συνταγματικό έλεγχο, κατά παράβαση της υποχρέωσης που ενέχει οποιαδήποτε αλλαγή του ειδικού πολεοδομικού καθεστώτος.

Εκκρεμότητα: Για τα επίμαχα σημεία της Ζώνης ΠΜ-Α1 εκκρεμούν αιτήματα ακύρωσης στο Συμβούλιο της Επικρατείας (ΣτΕ) από τους Δήμους Αλίμου, Γλυφάδας και τον Σύνδεσμο Δήμων Μητροπολιτικού Πόλου.

Η μελέτη εκφράζει την αγωνία της τοπικής κοινωνίας και ευελπιστεί σε μια Απόφαση του ΣτΕ που θα αποτρέψει δυσμενείς περιβαλλοντικές και κοινωνικές συνέπειες.

Αύριο θα δημοσιεύσουμε το Β’ μέρος της μελέτης

ΜΕΡΟΣ Α΄- ΕΡΕΥΝΑ ΓΙΑ ΤΗ ΖΩΝΗ ΑΝΑΠΤΥΞΗΣ ΠΜ-Α1 «ΓΕΙΤΟΝΙΑ ΜΑΡΙΝΑΣ ΑΓΙΟΥ ΚΟΣΜΑ» ΤΗΣ ΥΛΟΠΟΙΟΥΜΕΝΗΣ ΕΠΕΝΔΥΣΗΣ ΤΟΥ ΜΗΤΡΟΠΟΛΙΤΙΚΟΥ ΠΟΛΟΥ ΕΛΛΗΝΙΚΟΥ – ΑΓΙΟΥ ΚΟΣΜΑ.

Η διαδρομή της αξιοποίησης του Ελληνικού ξεκινάει από τα τέλη της δεκαετίας του ΄90 και φτάνει στην υπογραφή της σύμβασης το 2014 μεταξύ του ΤΑΙΠΕΔ και της Lamda Development S.A., και εκτιμώμενο ορίζοντα υλοποίησης το 2045.

Η αγωνία για την θετική αξιοποίηση της έκταση, προς το κορεσμένο περιβάλλον της Αττικής, ενσωματώθηκε με την υποχρέωση του επενδυτή για κοινωφελή έργα και την απρόσκοπτη προσπελασιμότητα της έκτασης και του παράκτιου μετώπου.

Δηλαδή ο κάθε πολίτης να μπορεί να απολαύσει τα οφέλη της επένδυσης σε κοινόχρηστους χώρους, εμπορικές, τουριστικές, πολιτιστικές, αναψυχικές κτλ. δραστηριότητες.

Ποιο είναι λοιπόν το πρόβλημα; Γιατί πολίτες και γειτονικοί Δήμοι δυσανασχετούν;

Το πολεοδομικό και χωροταξικό προφίλ της έκτασης διαμορφώθηκε με καινοτόμους πολεοδομικούς όρους.

Οποιαδήποτε αλλαγή του ειδικού πολεοδομικού καθεστώτος, ενέχει την υποχρέωση εκ νέου συνταγματικού ελέγχου από το ΣΤΕ. Όμως αυτό δεν έχει γίνει.

Υπάρχουν μεταγενέστερες τροποποιήσεις με απλές Κοινές Υπουργικές Αποφάσεις – ΚΥΑ, χωρίς δηλαδή συνταγματικό έλεγχο, παρά τις εκτεταμένες και ανησυχητικές αλλαγές που επηρεάζουν τα πολλά υποσχόμενα της επένδυσης για το κοινό όφελος.

Τα επίμαχα σημεία ανατροπής για την περιοχή της Μαρίνας του Αγίου Κοσμά:

« ΖΩΝΗ ΑΝΑΠΤΥΞΗΣ ΠΜ-Α1 «ΓΕΙΤΟΝΙΑ ΜΑΡΙΝΑΣ ΑΓΙΟΥ ΚΟΣΜΑ»

για τα οποία, επιπλέον, εκκρεμούν αιτήματα ακύρωσης στο ΣΤΕ από τους Δήμους Αλίμου, Γλυφάδας και του Σύνδεσμου Δήμων Μητροπολιτικού Πόλου ( από τον οποίο έχει αποχωρήσει ο Δήμος Ελληνικού-Αργυρούπολης ) είναι τα εξής:

Στη Ζώνη Ανάπτυξης ΠΜ-Α1 «ΓΕΙΤΟΝΙΑ ΜΑΡΙΝΑΣ ΑΓΙΟΥ ΚΟΣΜΑ», η οποία περιλαμβάνει και την υφιστάμενη Μαρίνα, σε μία ευρύτερη Ζώνη επιφάνειας 334.584,75 m2, καθορίστηκε από το Ν. 4062/2012,ότι θα έπρεπε να εφαρμοστεί απαραίτητα και απαρέγκλιτα, ο κορμός του μεταγενέστερου Προεδρικού Διατάγματος (Π.Δ. 35 ΑΑΠ/2018), που θα καθόριζε τους βασικούς και απαράβατους όρους, μέσα από το καταρτισμένο Σχέδιο Ολοκληρωμένης Ανάπτυξης (ΣΟΑ), για όλο το Μητροπολιτικό Πόλο.

Έτσι η Ζώνη θα είχε χρήσεις γης «τουρισμού – αναψυχής», μέγιστο επιτρεπόμενο συντελεστή δόμησης, σε όλη την έκταση της Ζώνης Ανάπτυξης, 0,20 και μέγιστη επιτρεπόμενη κάλυψη επίσης στο σύνολο της έκτασης της Ζώνης Ανάπτυξης, 30%. Για την υφιστάμενη Μαρίνα, επισημάνθηκε ότι θα έπρεπε να διατηρηθεί και να εκσυγχρονιστεί.

Η Ζώνη Ανάπτυξης, περιλαμβάνει ένα μικρότερο υποτμήμα Ζώνης Εκμετάλλευσης, εντός της οποίας και μόνο διαμορφώνονται κτιριακές ενότητες και περιλαμβάνει και ανοικτούς ελεύθερους χώρους. Επομένως ήταν αναμενόμενο, ότι σύμφωνα με το Ν.3986/2011, για την πολεοδομική αξιοποίηση της δημόσιας περιουσίας, εν προκειμένω του Ελληνικού, θα μπορούσαν στη Ζώνη Εκμετάλλευσης να κατασκευαστούν τουριστικά καταλύματα, ειδικές τουριστικές υποδομές και εγκαταστάσεις, κατοικίες και εμπορικά καταστήματα. Και εδώ ξεκινούν οι δομικές, αντισυνταγματικές και παράνομες τροποποιήσεις.

Με σχετική ΚΥΑ που δημοσιεύτηκε στο ΦΕΚ 4104 Β/01-08-2022, συντελείται η 1η δομική τροποποίηση η οποία περιλαμβάνει:

Α. την κατάτμηση της γης, σε περισσότερες Ζώνες Εκμετάλλευσης και περισσότερες κτιριακές ενότητες εντός τους και συγκεκριμένα από 1 Ζώνη Εκμετάλλευσης και 3 Κτιριακές Ενότητες (ΦΕΚ 3405 Β/05-09-2019) έγινε κατάτμηση σε 4 Ζώνες Εκμετάλλευσης και 7 Κτιριακές Ενότητες.

Β. την παραποίηση του μέγιστου επιτρεπόμενου συντελεστή σε όλη την έκταση της ευρύτερης Ζώνης Ανάπτυξης και τη μετονομασία του, σε «μέσο συντελεστή στη Ζώνη Εκμετάλλευσης» με τιμή 0,330 έναντι του καθορισμένου και υποχρεωτικά εφαρμοζόμενου 0,20, σε όλη την έκταση της Ζώνης Ανάπτυξης, άρα και σε κάθε Ζώνη Εκμετάλλευσης αλλά και σε κάθε κτιριακή ενότητα.

Γ. την ενίσχυση συγκεκριμένης κτιριακής ενότητας, της μεγαλύτερης και αυτής που συνορεύει με την Α’ Πλάζ Γλυφάδας, πάνω στο βραχίονα της Μαρίνας Αγίου Κοσμά, με σκοπό την κατασκευή υψηλότερων και περισσότερων τουριστικών υποδομών, με συσσώρευση της δόμησης σε αυτή.

Δ. τη μεταβολή των ορίων της Ζώνης Ανάπτυξης, με αποτέλεσμα να μηδενιστούν οι ελεύθεροι για το κοινό χώροι, καθώς η Ζώνη Ανάπτυξης τείνει να ταυτιστεί με τη Ζώνη Εκμετάλλευσης.

Ε. την περαιτέρω αλλοίωση της αρχικής φυσιογνωμίας της περιοχής που χαρακτηρίζεται από το φυσικό στοιχείο της ακτής με ήπιες δραστηριότητες.

ΣΤ. την καθολική παραβίαση της επισήμανσης του Νόμου, που αποτελούσε τη βάση για το ΣΟΑ, ο οποίος ανέφερε ρητά, ότι η αναθεώρηση του σχεδίου, επιτρέπεται κατ΄ εξαίρεση μέσω έκδοσης ΚΥΑ και για μη ουσιώδεις τροποποιήσεις.

Με δεύτερη σχετική ΚΥΑ που δημοσιεύτηκε στο ΦΕΚ 6627 Β/04-12-2024, συντελείται η 2η δομική τροποποίηση η οποία περιλαμβάνει:

Α. την παράνομη τροποποίηση του μέγιστου επιτρεπόμενου ποσοστού κάλυψης από 30% σε 15%, γεγονός που ευνοεί την κατασκευή σε συγκεκριμένη περιοχή, υψηλότερων ιδιωτικών ξενοδοχειακών εγκαταστάσεων.

Β. τη δημιουργία νέας παραλίας, μήκους 390 μέτρων και κυμαινόμενου πλάτους από 10 έως 35 μέτρα για την εξυπηρέτηση προφανώς των παρακείμενων ιδιωτικών εγκαταστάσεων.

Γ. τον αποκλεισμό των κατοίκων της Αττικής αλλά και των επισκεπτών της, από τους δημόσιους χώρους της Μαρίνας Αγίου Κοσμά.

Δ. την παραβίαση της αρχικά σχεδιαζόμενης προστασίας και αναβάθμισης της ακτής και της υφιστάμενης παραλίας, με σκοπό την απόδοσή της σε ιδιώτες.

Ως Τομέας Υποδομών, Μεταφορών και Χωροταξίας, συμμεριζόμενοι την αγωνία και το κάλεσμα της τοπικής κοινωνίας για διευκρινίσεις, προχωρήσαμε σε τεχνική έρευνα και ευελπιστούμε στην καλύτερη δυνατή έκδοση Απόφασης επί των σχετικών Αιτήσεων Ακύρωσης στο ΣτΕ των Δήμων , προκειμένου να μην δημιουργηθούν δυσμενείς περιβαλλοντικές και κοινωνικές συνέπειες.