Το σχέδιο του Σπύρου Πολλάλη για το Ελληνικό

Του Δημήτρη Δελεβέγκου (capital.gr)

Το masterplan στο οποίο θα μπορούσε να στηριχθεί το εγχείρημα της αξιοποίησης της έκτασης των 6,2 χιλιάδων στρεμμάτων του πρώην αεροδρομίου στο Ελληνικό παρουσίασε, πρόσφατα σε ειδική εκδήλωση, ο καθηγητής Σπύρος Πολλάλης και πρόεδρος και διευθύνων σύμβουλος της Ελληνικό Α.Ε. Το μοντέλο ανάπτυξης που δημιούργησε το επιτελείο του κ. Πολλάλη, ουσιαστικά, δεν δεσμεύει τον υποψήφιο ανάδοχο για την ανάπλαση της έκτασης, αλλά αποτελεί δείκτη για το πώς θα μπορούσε να «μεταμορφωθεί» η έκταση.

Τι περιλαμβάνει η «μακέτα» της Ελληνικό Α.Ε.

– Την εκτροπή της κυκλοφορίας από την Λεωφόρο Ποσειδώνος σε νέο άξονα του ίδιου δρόμου, με την παλιά χάραξη να διατηρείται ως δρόμος ήπιας κυκλοφορίας. Έτσι, η αξία και η έκταση του παράκτιου μετώπου θα αυξηθεί ενώ θα διπλασιαστεί το μέτωπο με όψη πάνω στη νέα θέση της Ποσειδώνος.

– Την υλοποίηση πυκνού δικτύου πεζοδρόμων και ποδηλατοδρόμων σε συνδυασμό με πολλαπλά σημεία ενδιαφέροντος και δραστηριοτήτων, ώστε να δημιουργηθεί ένα ασφαλές περιβάλλον για τους πεζούς.

– Την επέκταση των υφιστάμενων δικτύων Μέσων Μαζικής Μεταφοράς (τραμ, μετρό, λεωφορεία) και  την ενίσχυσή τους με χώρους στάθμευσης και σταθμούς μετεπιβίβασης.

– Τη δημιουργία εγκαταστάσεων διαχείρισης λυμάτων και απορριμμάτων και ανακύκλωσης.

Σύμφωνα με την μελέτη της Ελληνικό Α.Ε., το 60-65% της επιφάνειας του πρώην αεροδρομίου είναι σκληρά δάπεδα, ενώ το 35-40% αποτελείται από χωμάτινα δάπεδα.

Το σχεδιαζόμενο πάρκο, που θα πρέπει σύμφωνα με το Ν. 4062 να καλύπτει επιφάνεια 2.000 στρεμμάτων, προτείνεται να έχει σχήμα «αστερία», ώστε η περίμετρός του να αυξηθεί κατά 230%, σε σχέση με το εάν διέθετε κυκλικό σχήμα.

Επιπλέον, η «μακέτα» της Ελληνικό περιλαμβάνει την υλοποίηση εμπορικού-επιχειρηματικού κέντρου, συγκροτήματος κατοικιών, δημιουργία πίστας φόρμουλας 1, κέντρου υγείας, εκθεσιακού και συνεδριακού κέντρου, τουριστικών εγκαταστάσεων αλλά και κοιμητηρίου!

Το σχέδιο Πολλάλη προκρίνει τη δημιουργία χρήσεων γης που αφορούν κατοικία (17%), τουρισμού (5%), υγείας και πρόνοιας (1%), γραφείων (1%), μικτής χρήσης (2%), εκπαίδευσης και έρευνας (6%), πολιτισμού (3%), υπηρεσιών (0,3%), εμπορίου (2%), αναψυχής (1%), αθλητισμού (3%), υποδομών (5%), ανοιχτών χώρων μητροπολιτικού πάρκου (20%), δημόσιων χώρων (11%) και δρόμων-πεζόδρομων (23%).

Προτείνει επίσης, την υλοποίηση ενός νέου τύπου οικοδομικού τετραγώνου για κτήρια διαμερισμάτων με τυπικές διαστάσεις 130μ x 130μ, τα οποία τοποθετούνται στην περίμετρο και μία ενιαία αυλή δημιουργείται στο εσωτερικό.

Σύμφωνα με το master plan της ομάδας του διακεκριμένου καθηγητή, στο Ελληνικό θα υλοποιηθούν ξενοδοχεία 7.200 κλινών, και υπηρεσίες υγείας 2.800 κλινών. Στις περίπου 11.000 κατοικίες, που εκτιμάται ότι θα δημιουργηθούν, θα διαμένουν 35 χιλιάδες κάτοικοι, ενώ 1,5 εκατ. άτομα θα επισκέπτονται την έκταση, σε ετήσια βάση.

Υπολογίζεται ότι η επένδυση θα φέρει 15 χιλιάδες μόνιμες θέσεις εργασίας (στο επιχειρηματικό  και ναυτιλιακό κέντρο).

Φάσεις υλοποίησης

Ο «πιλότος» αξιοποίησης της έκτασης, προβλέπει ότι τα πρώτα 5-8 χρόνια η αξιοποίηση του Ελληνικού δεν θα είναι κερδοφόρα. Στην πρώτη αυτή φάση, το κατασκευαστικό κόστος υπολογίζεται ότι θα ανέλθει στα 175-185 εκατ. ευρώ, με τις εργασίες να περιλαμβάνουν τη σύνδεση της Βουλιαγμένης με την Ποσειδώνος, την αξιοποίηση του 20% της έκτασης, και την κατασκευή πλέον του 55% της πράσινης επιφάνειας του Μητροπολιτικού πάρκου.

Η δεύτερη φάση, με κόστος μέχρι 1,2 δισ. ευρώ, υλοποιείται επίσης, τα πρώτα 5-8 χρόνια  και περιλαμβάνει την υλοποίηση πανεπιστημίου, ναυτιλιακού και επιχειρηματικού κέντρου, υπηρεσιών υγείας και πρόνοιας, συνεδριακού κέντρου, τουριστικών μονάδων, εγκαταστάσεων που καλύπτουν το 53% των χρήσεων. Το εν λόγω στάδιο, προβλέπει την αξιοποίηση επιπλέον 20% της έκτασης (1,3 τ.μ.), την κατασκευή περισσότερο από 25% της πράσινης επιφάνειας του πάρκου και την κατασκευή κατοικιών.

Η τρίτη και τελευταία φάση (εμπορική εκμετάλλευση) έχει κόστος έως 1,7 δισ. ευρώ και περιλαμβάνει την αξιοποίηση του παράκτιου μετώπου, τη δημιουργία ενυδρείου, τουριστικών ξενώνων, δραστηριοτήτων αναψυχής και εμπορίου, την αξιοποίηση επιπλέον 35% της έκτασης (2,1 χιλιάδες τ.μ.), την κατασκευή επιπλέον 15% της πράσινης επιφάνειας του μητροπολιτικού πάρκου και την κατασκευή κατοικιών.

Συνολικά, οι τρεις φάσεις θα αντιστοιχούν στο 61% της συνολικής δόμησης κατοικίας του ακινήτου.

Σε οικονομικό επίπεδο, η μελέτη του κ. Πολλάλη προβλέπει κεφαλαιουχικές δαπάνες της τάξης των 20 εκατ. ευρώ το 2014, ύψους 350 εκατ. ευρώ το 2015, ενώ το 2021 και το 2026 εκτιμάται ότι θα ξεπεράσουν τα 800 εκατ. ευρώ.

Η μελέτη, επιχειρώντας να αποτυπώσει τις τάσεις της αγοράς ακινήτων, επισημαίνει ότι:

– δεν υπάρχει εγχώρια αγορά για κατοικίες, γραφεία και καταστήματα. Οι τιμές πέφτουν και υπάρχει μικρή πιθανότητα να επιτευχθούν οι στόχοι και οι προβλέψεις του επιχειρηματικού σχεδίου.

– η οικονομική και πολιτική αβεβαιότητα δημιουργούν συνθήκες υψηλού ρίσκου για τους επενδυτές, οι οποίες θα μπορούσαν να μειώσουν την αξία του έργου και το κέρδος του.

Όσον αφορά το χρονοδιάγραμμα αποπεράτωσης της ανάπλασης, το σχέδιο Πολλάλη προβλέπει ότι οι μπουλντόζες θα μπουν στο Ελληνικό στον τρίτο χρόνο από την υπογραφή της σύμβασης.

Και αυτό επειδή απαιτείται χρόνος μέχρι να εγκριθούν η γενική οργάνωση του μητροπολιτικού πάρκου, ο σχεδιασμός και τα έργα ζωνών ανάπτυξης, οι πολεοδομικές μελέτες προς πολεοδόμηση περιοχών και να εκδοθούν οι άδειες δόμησης.

dimitris.delevegos@capital.gr

follow@ddelevegos