Δέκα τρόποι για να καταλάβετε εάν το ακίνητό σας είναι υπερτιμημένο

Εάν πουλάτε το σπίτι σας, είναι πολύ σημαντικό να έχετε υπόψη ότι η σωστή τιμολόγησή του από την πρώτη στιγμή που θα βγει στην αγορά είναι απολύτως κρίσιμη. Πράγματι, ο πιο συνηθισμένος λόγος που ένα σπίτι δεν πωλείται είναι η πολύ υψηλή τιμή.

Για την ακρίβεια, η υπερτιμολόγηση ενός σπιτιού μπορεί να δημιουργήσει καταστροφικά αποτελέσματα. Αν τιμολογήσετε εξαρχής το σπίτι σας πολύ υψηλά, το πιο πιθανό είναι να καταλήξετε με λιγότερα χρήματα στο πορτοφόλι σας – κάτι που προφανώς δεν είναι ο στόχος σας όταν πουλάτε ένα σπίτι.

Όταν διαθέτετε το σπίτι σας προς πώληση στην αγορά, είναι απολύτως σημαντικό να μην το υπερτιμάτε. Εάν ωστόσο τύχει να ζητήσετε τιμή υψηλότερη από αυτή που το ακίνητό σας αξίζει, φροντίστε να κάνετε τις απαραίτητες διορθώσεις το συντομότερο δυνατόν.

Πώς ένας πωλητής μπορεί να καταλάβει εάν το σπίτι του είναι υπερτιμημένο; Υπάρχουν πραγματικά πολλά σημάδια για να εντοπίσετε εάν αυτό που ζητάτε δεν ανταποκρίνεται στις προσδοκίες της αγοράς. Τα 10 πιο ενδεικτικά χαρακτηριστικά ενός υπερτιμημένου σπιτιού, τα οποία αναλύονται παρακάτω, θα σας βοηθήσουν να προσαρμόσετε την τιμή του ακινήτου σας ώστε να έχετε το αποτέλεσμα που επιδιώκετε.

1. Η τιμή του σπιτιού σας είναι πολύ υψηλότερη σε σχέση με την υπόλοιπη γειτονιά

Σε γενικές γραμμές, στις περισσότερες γειτονιές, οι αξίες των ακινήτων δεν έχουν μεγάλες διαφορές. Ένα ενδεικτικό σημάδι για να αντιληφθείτε ότι το σπίτι σας είναι υπερτιμημένο είναι εάν η τιμή που ζητάτε είναι 50.000 ευρώ υψηλότερα από τα άλλα προς πώληση ακίνητα στην περιοχή σας.

Αν και δεν είναι αδύνατο να υπάρχουν σπίτια με διαφορά αξίας 50.000 ευρώ, τέτοιες αποκλίσεις είναι αρκετά σπάνιες. Μία από τις πιο κοινές μεθόδους που θα χρησιμοποιήσουν οι κτηματομεσίτες για να καθορίσουν την αξία ενός σπιτιού είναι η ολοκλήρωση μιας συγκριτικής ανάλυσης αγοράς. Μια συγκριτική ανάλυση αγοράς, επίσης γνωστή ως CMA, περιγράφεται καλύτερα ως μια λεπτομερής ανάλυση των πωληθέντων κατοικιών κατά την περίοδο των τελευταίων 6 μηνών σε μια δεδομένη γειτονιά.

Εάν η τιμή του σπιτιού σας είναι πολύ υψηλότερη από τους γείτονές σας, είναι πολύ πιθανό ο κτηματομεσίτης σας να μην έχει ολοκληρώσει μια λεπτομερή ανάλυση της αξίας. Εάν μια CMA δεν ολοκληρώθηκε, αυτό όχι μόνο θα οδηγήσει στην υπερτιμολόγηση του σπιτιού σας, αλλά μπορεί επίσης να δημιουργήσει προβλήματα με τις εκτιμήσεις των τραπεζών.

2. Είχατε πολύ λίγες ή καθόλου προβολές
Ο ενθουσιασμός είναι ένα ευρέως διαδεδομένο συναίσθημα που βιώνει ένας πωλητής. Οι πωλητές είναι γενικά ευχαριστημένοι που το σπίτι τους είναι καταχωρημένο προς πώληση και διαφημίζεται σε όλο το Διαδίκτυο. Ωστόσο, μπορεί οι εβδομάδες να περνούν και να υπήρξαν δύο ή, ακόμη χειρότερα, μηδενικές εμφανίσεις.

Αυτός ο ενθουσιασμός μετατρέπεται τώρα σε ανησυχία και απογοήτευση. Εάν αυτό το συναίσθημα σας είναι οικείο, υπάρχει αυξημένη πιθανότητα ότι το σπίτι σας να είναι υπερτιμημένο. Επομένως, πρέπει να προσαρμόσετε άμεσα την τιμή με την ελπίδα να δημιουργήσετε κάποια δραστηριότητα και προβολές.

3. Δεν έχετε λάβει προσφορά

Στις περισσότερες αγορές ακινήτων, εάν ένα σπίτι τιμολογείται σωστά, ο ιδιοκτήτης θα πρέπει να λάβει τουλάχιστον μία προσφορά μέσα στις πρώτες δύο έως τρεις εβδομάδες. Εάν δεν έχετε λάβει έστω μια προσφορά έπειτα από μερικούς μήνες, αυτή είναι μια πολύ σημαντική ένδειξη ότι το σπίτι σας είναι υπερτιμημένο.

Σίγουρα, υπάρχουν τύποι ακινήτων που μπορεί να χρειαστούν περισσότερες από μερικές ημέρες ή μήνες για να λάβουν μια προσφορά. Ωστόσο αυτό συμβαίνει συνήθως κατά την πώληση πολυτελούς κατοικίας ή ακινήτου μπροστά στη θάλασσα.

4. Επιλέξατε μεσίτη που πρότεινε μια πολύ υψηλότερη τιμή

Σε οποιαδήποτε δεδομένη αγορά ακινήτων, μπορεί να υπάρχουν εκατοντάδες κτηματομεσίτες. Γι’ αυτό, όταν αναζητάτε τον κατάλληλο σύμβουλο ακινήτων για να πουλήσετε το σπίτι σας, πρέπει να γνωρίζετε ποιες ερωτήσεις πρέπει να κάνετε κατά τη διάρκεια της συνέντευξης με τους υποψήφιους μεσίτες.

Ένα από τα πιο σημαντικά ερωτήματα σχετίζεται με την τιμολόγηση:  Πρέπει να καταλάβετε πώς ο υποψήφιος κτηματομεσίτης βρήκε την τιμή καταχώρισης του σπιτιού σας. Εάν κατά τη διάρκεια των συνεντεύξεων με τρεις τουλάχιστον κτηματομεσίτες, ένας από τους υποψήφιους προτείνει τιμή κατά πολύ μεγαλύτερη από τους άλλους, πρέπει να σας εξηγήσει και πώς προέκυψε αυτό το ποσό. 

Πολλοί κτηματομεσίτες θα «αγοράσουν μια λίστα» προτείνοντας μια τιμή καταλόγου πολύ υψηλότερη από την αγοραία αξία. Εάν κάνατε λάθος και προσελάβατε τον κτηματομεσίτη που πρότεινε πολύ υψηλότερη τιμή καταχώρισης, το σπίτι σας είναι πιθανό να έχει υψηλότερη τιμή από ό,τι θα έπρεπε.

5. Τα σπίτια των γειτόνων πωλούνται ενώ τα δικά σας όχι

Μία από τις μεγαλύτερες απογοητεύσεις για έναν πωλητή είναι όταν τα γειτονικά σπίτια πωλούνται ενώ το δικό του όχι. Εάν είστε από εκείνους που βιώνετε μια τέτοια κατάσταση, αυτό είναι ένα σημάδι ότι το σπίτι σας έχει πολύ υψηλή τιμή.

Μια κοινή δήλωση από ιδιοκτήτες σπιτιού που πωλούν τα σπίτια τους είναι: «Το σπίτι των γειτόνων μου μόλις πουλήθηκε για 200.000 ευρώ και το δικό μου είναι πολύ καλύτερο από το δικό τους. Γιατί δεν πωλείται το σπίτι μου;»

Πολλοί ιδιοκτήτες δεν αντιλαμβάνονται ότι υπάρχουν πολλοί παράγοντες που μπορούν να επηρεάσουν την πώληση ενός σπιτιού. Μερικά πράγματα που πρέπει να έχετε κατά νου όταν πρόκειται να συγκρίνετε το ακίνητό σας με των γειτόνων σας περιλαμβάνουν:

– Το σπίτι του γείτονά σας είχε διαφορετικό στιλ διαμονής; Για παράδειγμα μια πρώην μεζονέτα εναντίον του δικού σας διαμερίσματος;
-Το σπίτι του γείτονά σας ήταν μεγαλύτερο;
-Το σπίτι του γείτονά σας είχε αναβαθμίσεις και ανέσεις υψηλής ποιότητας;
– Είναι η τοποθεσία του σπιτιού σας πιο χαμηλά ή πιο ψηλά από εκείνη του γείτονα; Μήπως είναι σε γωνία ή σε οικόπεδο με δέντρα;
– Οι μηχανικοί του γειτονικού ακινήτου ήταν νεότεροι από τους δικούς σας; Για παράδειγμα, μοντέρνες στέγες, παράθυρα, μπάρμπεκιου κλπ.

Σίγουρα τα παραπάνω χαρακτηριστικά μπορεί να παίξουν ρόλο στη διαφοροποίηση της τιμής ακόμη και στην ίδια γειτονιά. Ωστόσο, όταν τα υπόλοιπα σπίτια πωλούνται και το δικό σας όχι, και πάλι το πιο πιθανό σενάριο είναι ότι ζητάτε παραπάνω χρήματα από ό,τι ορίζει η αγορά.

6. Οpen houses χωρίς αποτέλεσμα

Μια απόφαση που πρέπει να πάρουν οι πωλητές είναι αν επιθυμούν να διοργανώσουν μία ανοιχτή επίδειξη ακινήτου ή όπως είναι πιο γνωστό, ένα Open house. Η διαδικασία αυτή που συνηθίζεται ιδιαίτερα σε Αμερική και Καναδά, είναι μια πολύ καλή ευκαιρία για τους υποψήφιους αγοραστές να εξετάσουν ένα σπίτι χωρίς να αισθάνονται πιεσμένοι από τον περιορισμένο χρόνο κατά τη διάρκεια μιας συνηθισμένης υπόδειξης.

Εάν ο κτηματομεσίτης σας οργανώσει ένα Open house και κανένας αγοραστής δεν περάσει από το κατώφλι του σπιτιού κατά τη διάρκεια δύο ωρών, τότε υπάρχει πρόβλημα με την τιμολόγηση του ακινήτου.

7. Η επισκεψιμότητα στο Διαδίκτυο είναι πολύ χαμηλή

Το Διαδίκτυο έχει αλλάξει τον κλάδο των ακινήτων τα τελευταία 10-15 χρόνια. Πράγματι, η πλειονότητα των αγοραστών κατοικιών ξεκινά την αναζήτηση από το Ίντερνετ. Όταν ενδιαφέρονται για ένα σπίτι, θα επικοινωνήσουν είτε με τον μεσίτη της καταχώρισης είτε με τον δικό τους κτηματομεσίτη για να προγραμματίσουν μια ιδιωτική προβολή.

Μία ένδειξη για να καταλάβετε ότι το σπίτι σας είναι υπερτιμημένο είναι να έχετε ελάχιστη έως καθόλου κίνηση στο Διαδίκτυο ή ερωτήσεις για το ακίνητο. Ένας έμπειρος επαγγελματίας ακίνητης περιουσίας που γνωρίζει καλά πώς να εμπορεύεται σπίτια προς πώληση στο Διαδίκτυο θα πρέπει να είναι σε θέση να παρέχει στατιστικά στοιχεία επισκεψιμότητας και έρευνες ιδιοκτησίας.

8. Εμφάνιση σχολίων

Ένα από τα μεγαλύτερα οφέλη της πρόσληψης ενός κορυφαίου κτηματομεσίτη είναι η κατανόηση της λήψης σχολίων σχετικά με τις καταχωρίσεις τους. Τα σχόλια από άλλους κτηματομεσίτες και αγοραστές που βλέπουν ένα ακίνητο μπορεί να είναι μια τεράστια βοήθεια. Εάν δεν λαμβάνετε σχόλια από τις προβολές, ίσως είναι καιρός να σκεφτείτε να αλλάξετε σύμβουλο ακινήτων.

Η ανατροφοδότηση είναι σημαντική επειδή δίνει στον ιδιοκτήτη την ευκαιρία να κάνει διορθώσεις/ επισκευές που μπορεί να μην είχε σκεφτεί. Για παράδειγμα, εάν ένας υποψήφιος αγοραστής υποδείξει ότι τα χρώματα στους τοίχους είναι πολύ «φωτεινά», ίσως είναι καιρός να σκεφτείτε να βάψετε ξανά τα δωμάτια.

Πάνω από όλα όμως, τα σχόλια τις περισσότερες φορές συνδέονται με την τιμή, τα οποία ποτέ ένας ιδιοκτήτης δεν πρέπει να προσπεράσει.

9. Έχετε λάβει ελάχιστες ή πολύ χαμηλές προσφορές

Τα περισσότερα υπερτιμημένα σπίτια λαμβάνουν ελάχιστες ή και καθόλου προσφορές. Και αν κάποιοι ιδιοκτήτες που έχουν υπερτιμολογήσει τα σπίτια τους εξακολουθούν να λαμβάνουν μερικές προσφορές, έστω και πιο χαμηλές, θα πρέπει να αισθάνονται κάπως τυχεροί.

Εάν ένα σπίτι είναι υπερτιμημένο, οι προσφορές που λαμβάνονται είναι συνήθως χαμηλότερης αξίας από την αρχική τιμή της καταχώρισης. Αλλά αν το σκεφτεί κανείς είναι πραγματικά δίκαιο να ληφθούν υπόψη αυτές οι πιο χαμηλές προσφορές.

Σε κάθε περίπτωση, εάν πουλάτε το σπίτι σας και έχετε λάβει αρκετές προσφορές με πολύ χαμηλότερο νούμερο από αυτό που ζητάτε, ίσως χρειαστεί να επανεξετάστε την τιμολόγηση της κατοικίας σας.

10. Το σπίτι σας δεν πουλήθηκε και έληξε

Ίσως ο πιο προφανής τρόπος για να καταλάβετε ότι ένα σπίτι έχει υπερτιμολογηθεί είναι όταν παραμένει απούλητο για περισσότερους από έξι μήνες.

Αντί επομένως ο πωλητής να κατηγορήσει την έλλειψη αγοραστών ή την τοπική αγορά ακινήτων, είναι σημαντικό να αντιμετωπίσει την αλήθεια και να συνειδητοποιήσει ότι ζητά περισσότερα για το ακίνητό του από όσα αξίζει. Κάθε σπίτι έχει μια τιμή που είναι αποδεκτή από τους αγοραστές κατοικίας. Εάν ένα σπίτι πωλείται σε τιμή σχετικά κοντά σε αυτή που ένας αγοραστής θεωρεί δίκαιη, το σπίτι και θα πουληθεί και δεν θα παραμείνει για μεγάλη περίοδο στις καταχωρήσεις, δημιουργώντας ταυτόχρονα κακή εντύπωση για την αξία και την ποιότητά του.

Έχετε ακίνητο προς πώληση στα Νότια Προάστια; Πουλήστε το στην καλύτερη τιμή της αγοράς με τη βοήθεια των έμπειρων συμβούλων μας. RE/MAX Plus, Λεωφ. Ποσειδώνος 13, Άλιμος, Τ: 210 985 1222, www.remaxplus.gr